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从去年开始，各类地产诸侯，开始了各种资产变卖、甩卖模式。恒大不用说，几乎全部的资产任大家挑选；融创各个区域都在甩卖，甚至于长沙某个核心地段的融创中心，也在尝试接触买家，希望能尽快脱困。

某聊天截图

8月30日，碧桂园召开2022年中期业绩发布会。

上半年，碧桂园实现毛利172.1亿元，核心净利润49.1亿元，在绝大多少百强地产利润负数的前提下，其还能盈利实属难得。碧桂园总裁莫斌表示：

在市场下行的过程中，碧桂园做了一些现金流的压力测试，主要以现金流的安全为主要的目标，在主营业务和新业务方面也做一些平衡，除博智林机器人为新业务唯一重点业务外，其他一些新业务我们都暂缓了。

碧桂园今年的确有点难，市场一直传闻其可能会步恒大的后尘，面临倒闭风险。今年元宵节，碧桂园的员工刚刚拉横幅讨要工资。其主要布局的4-5线城市，反而是住房卖不动的重灾区。但从业绩来看，碧桂园这次还算挺过去了。

莫斌保证现金流的话语刚过，宇宙房企就开始了大量抛售自有资产的模式。

据说，碧桂园开始将自己大本营粤港澳大湾区的商业项目，打包成一个资产包，开始寻找合适的买家。包括广州、深圳、佛山等一线商业项目也都在这个资产包里。像增城的金叶子温泉度假酒店，早期生意还是相当不错的，当然，最近几年，受疫情影响，亏损是必然的。但现在如果真的可以以合适的价格购买，长期来看也是一个好的买卖。

但比较让人费解的是，碧桂园是今年极少在商业地产版图上大力拓展的地产公司。在我之前的文章中，也特意提过，今年，碧桂园商业大力招聘区域总，且最奇怪的是区域总的核心任务，并不是做好商业经营，相反是拓展项目，而且是单枪匹马，有了新项目，你才能够被正式委任为区域总（其实项目总），否则……后面的话没有说，但意思也明显，没有项目，你这个光棍司令，估计也就干不过试用期了。

碧桂园的商业公司叫做文商旅集团。按照字面意思，应该是把文旅和商业做了集合。理论上是购物中心、写字楼和酒店都隶属于这里。笔者很早就去过碧桂园总部，当时的商业还隶属于商业管理部。碧桂园作为传统的住宅快周转运营模式，注定了这个宇宙房企，没有一个稍微像样的商业项目，几乎都是一地鸡毛，在区域拿地的过程中，被动选择和留下的一些商业尾盘。

回到2021年的消息，一则“碧桂园文商旅集团原总经理张强涉嫌索贿受贿”的消息网上爆出。张强，2018年4月进入碧桂园，担任文商旅集团总经理一职。此前曾任职中信商管总经理，蓝光地产总裁助理、蓝光文旅集团总裁。

据说，这位总经理的简历是这样的：

05年3月-2008年7月，凯德商用中国-城市总经理；

2008年8月-2010年12月，龙湖地产-商业事业部-招商总监/招商中心-总经理；

2010年12月-2014年4月，深圳万科商业管理公司-总经理；

2014年3月-2016年9月，中信地产集团-商业管理公司-董事总经理；

2016年9月-2018年3月，蓝光地产集团-蓝光文旅集团-副董事长；

2018年3月-2019年11月，碧桂园集团-助理总裁/商管中心-总经理/文商旅集团-总经理；

2019年12月-2022年9月，碧桂园集团-助理总裁/文商旅集团-总经理。

但从网上反映来看，注水极其严重，堪称造假之王。

首先，凯德不是城市总，只是一个郑州的项目总（这段经历我倒是和他有过交集）；

其次，龙湖更不是什么总经理，公司时间甚至不到一年，之后，还去了万达做了一年业务经理，紧接着，去了万科担任的也更不是总经理，也没有三年之久，只是副总经理而已。

可见此人，从履历的开始就一直造假，但就这样的履历却成功了实现了职务的逆转，进入了所谓宇宙第一房企，真的是耐人寻味。也进一步验证了，连集团商管总的履历，都能频繁造假蒙混过关，那投决报告中改一改租金单价，不是太正常不过了，可惜了杨国强的信任……

据说现在的文商旅的老大是地产区域总出身，其实从他的招聘风格，我的第一判断，此人不是商业人，且有着完整的碧桂园风格。

从之前商管区域总的招聘逻辑也能看出，此文旅集团，仍旧用着地产的思维在盘点商业，希望依仗资源迅速扩大规模，尤其还是所谓轻资产规模，从而在资本市场上能实现早日上市圈钱的目的。

所以，这样的商业模式，商业能出精品才怪。不过，碧桂园的住宅也是出了名的质量粗糙，商业如此复杂度较高的产品，不要说精品，一般的产品估计也难。

果不其然，集团开始变卖资产了，商业项目首当其冲。文商旅集团名存实亡。

商业项目的获取主要是两种模式：

一种是购买，我们常叫做重资产；

一种是合作，包括租赁或者委托管理，我们叫做轻资产。

碧桂园此次抛出来的资产，是要卖的，也就是要把产权给到买方。因为要一次性付清所有款项，因此我们可以叫做重资产的出售。

而碧桂园文商旅集团的获取模式是轻资产。在业内，也一般有两种：

一种是直接租赁，我们叫做大包租；

还有一种是委托管理，既委托碧桂园来管理我的资产，碧桂园来找我收取资产管理费。

大包租的形式很简单，按照保底租金支付，因为商管公司在运营过程中，还是需要承担不小的租金成本，因此常常被叫做伪轻资产。对运营能力的要求极高，其赚钱模式就是租金差。通过收取商户较高的租金，来支付给到业主的低租金，从而赚取差价。

而委托管理的模式，一般商管公司是稳赚不赔的。这种情况通常使用于比较有知名度和品牌影响力的商管公司，比如万达商管、万象生活等，因为他们的影响力，业主愿意聘请这样的管理团队帮助管理自己的项目。

而碧桂园在商业领域并没有任何话语权，那么所谓的轻资产模式也就一定变成了大包租的模式。

大包租有什么样的风险隐患？

刚才强调了，大包租赚钱的是租金差。决定租金差的核心商务条件就是租金单价。包括支付给业主的租金单价和收取商户的租金单价。

在获取项目，过投决会的时候，参加会议的绝大多数不是业务领导，他们是财务、法务、或者地产营销口。由于中国国土较为辽阔，你很难对全国租赁市场有较深了解，最后大家看的都是报告中的财务汇报。

做

个

假

设

商管西北公司前看上了一个商业购物中心，租赁面积在6万方；

位置还不错，目前业主打算以60元/㎡的单价租给西北公司；

租期为15年，西北公司老大很想拿到这个项目；

但是市场上目前的平均租金只能租到80元。

他大概算了一个账：

租赁期全部的租赁收入

=面积×市面出租单价×租赁时长（月）

=6万方×80元×12个月×15年

=8.6个亿

租赁期支付给业主的租赁成本

=面积×承租单价×租赁时长（月）

=6万方×60元×12个月×15年

=6.5个亿

其中，不考虑租金增长率，大家都知道我们的租金合同一般都会按照3或者5个点递增，递增15年是个恐怖的数字。

当然，管理一个商业，不仅只有租金成本，还有人力成本，市场费用等，我们按照最少的来预估，即收入的30%。

最终的利润

=8.6个亿×-6.5个亿

=-4800万

这下完犊子了。居然亏损了4800万。这个项目没办法拿啊！

西北公司老大想了想，这可不行啊，搞不到项目我就下岗了，他灵机一动，将本来预期的市场租金价格从80元调整到了100元，还告诉策划同事，你们的预期太悲观了，未来的商业市场会指数型上涨……

这个时候，整个财务模型发生了什么变化呢？

同样条件，市场预计租金单价从80元调整到100元：

租赁期全部的租赁收入

=6万方×100元×12个月×15年

=10.8个亿

租赁期支付给业主的租赁成本

=6万方×60元×12个月×15年

=6.5个亿

最终的利润

=10.8个亿×-6.5个亿

=1.06亿元

仅仅20元的调整，预期利润，从原来的亏损4800万到现在盈利了1.06个亿。

在整个租赁期，整体支出了9.74亿，给公司赚了1.06个亿，投资回报率高达10%。

最关键，实际并非需要一次性投资这么多，未来的年租赁收入，完全可以覆盖年成本，商业公司不需要集团给钱，还可以反哺集团，可是一个大好大好的赚钱项目。

这不仅仅是商业地产轻资产的获取骗局，也是很多地产职业经理人或者集团总和项目总一起忽悠老板的骗局。

区域总为了能够保证拿到新项目，以免遭受被下岗的厄运；或者，赚取更多的绩效奖金。在业主租金单价，无法谈到更低的情况下，会刻意抬高未来的商户租金单价，从而提高投资回报率，以蒙混过关。

很多人可能会说，那未来也是他经营啊，他必须对未来负责。可是在强考核体系的公司，你能不能活到明年，都难说。先过了今年再说吧。这是大部分快周转，强考核的地产人思维逻辑。

这样的不尊重，盲目扩张，最后就是老板来背锅。可是老板又能怪谁呢，没有你的授意，公司又怎么会有这样的操盘思维和运营逻辑呢？

最近十年，地产按照以上模式盲目扩张，丝毫不尊重市场规律，一路高歌，肥了多少项目总，区域总，集团总，当他们吃饱喝足叫嚣退休时，留下来的商业成为了大家所谓心中的痛，甚至于不少行内人也在大喊：商业地产怎么这么不赚钱，怎么如此亏钱。其实，很大程度上，是因为你没有尊重商业的规律，用碧桂园文商旅集团的这种投机意识来做所谓的商业投资和运营，不失败怎么可能。

也许，碧桂园出售核心商业资产未尝不是一件坏事…

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